最近、出世できない僕に、上司からこんなことを言われました。
「持ち家を買う気はないのか？」
子供３人と専業主婦を抱える平凡サラリーマンには夢のまた夢のワードが飛び出してきて、思わず絶句してしまいました。
上司の機嫌も考え、やんわりとお茶を濁し逃げましたが、この会社の未来がないことも悟りました。
マイホームを考えた場合、経済的な面でどれくらい負担があるか調べてみました。
結論
経済的な面で言えば、新築・郊外・一戸建ては負債になります。
ただし心の満足（浪費）として購入するのであれば問題ありません
その人自身が納得して購入しているからです。
巷の常識
高度経済成長期を過ごしてきた上司、上の世代の方は「家を建ててこそ一人前」という考えがいまだに根強いです。
確かに、サザエさんやクレヨンしんちゃんでも持ち家が舞台です。
それが常識と思われている世代が上司ですし、自分たちの常識を教えてくるのは無理もありません。
会社にいるだけで給料は上がり続ける。土地の値段は上がり続ける。
こんな状態であったからこそ、マイホームの購入は資産の購入にもなりました。
しかし、今はその常識も崩壊しつつあります。
年功序列の廃止
少子高齢化に伴い、空き家問題。
デフレからインフレへの転換点
年功序列の廃止
企業は年齢が高くなるほど給与が上がる、年功序列が当たりまえでしたが、それは維持ができなくなっています。
世界的な大企業、日本を代表するトヨタですら、今後は維持できないと言われています。給料が上がらないこの世の中でどうやって高額な資金を用意する事ができるでしょうか。
少子高齢化に伴う空き家問題。
国土交通省の住宅・土地統計調査によれば、この２０年で約1.5倍に増加しています。８４９万戸もの空き家が発生しています。日本の総住宅の１３.８％を占めています。今後も増加する傾向は止まらないので、家、土地の価値は下がり続ける方向だと考えられます。
ただし、超都心の土地については、需要が高いので上昇する可能性が高いですが、そんな立地を庶民が購入できるわけもなく、現実的ではありません。
デフレからインフレへの転換点
世界的なインフレにより、日本もついに、デフレからインフレに転換しています。日銀が長きにわたり実施してきたゼロ金利も解除され、金利も上昇していく流れになっています。
当然、住宅ローン金利の上昇も見込まれる事態となっています。
持ち家セールストーク
現在支払いの家賃と同等、低い金額で住宅ローンを組む事ができる。
持ち家は資産になる。
セールスマンにとってのキラーフレーズ、必殺技ですね。
確かに、一見するとローン金額より家賃の方が高く見える事があります。
それで、資産が買えるならと甘い考えに陥ってしまいます。
かつて、自分もそろそろ周りも家を飼い始めたし、住宅も考えるかと思った時に調べた事があります。
しかし、この計算には落とし穴があります。
- 住宅を購入する場合、各種手数料がかかり、ランニングコストがかかります。
- 購入時の諸費用
- 印紙税
- 不動産取得税
- 登記費用
- 融資事務手数料
- ローン保証料
- これらの費用は金額の６％かかると言われています。
仮に4,000万円の家を購入する場合、２４０万円の費用がかかります。
ランニングコスト
住宅ローンの返済について
住宅ローンを35年 金利０.６５％で計算すると
月額約１１万円くらいになります。総額で約4,500万円にも上ります
固定資産税も毎年かかるようになります。
住宅ローン控除
国の優遇制度で、年末のローン残高に０.7％をかけた金額の還付があります。
13年間続く優遇制度なので、かなり大きな還付になります。
ざっくりと計算した場合、300万円弱の金額になります。
住宅の修繕費を積み立てていく必要もあります。
住宅は10年程度では修繕は発生しませんが、一生住むとなると修繕費用が
必要になります。一般的には２０年を経過するとで５００万円くらいかかると言われています。
これらの費用を考えると、本当に月々の家賃より安いと言えるでしょうか。
もちろん長期で15年以上住めば特になる可能性が高いです。
リスクについて
転勤やリストラなどで、住宅を手放さなければならない
金利が上昇して返済額の負担が増える
大きな修繕が必要なトラブルが起きない
これらの事態が起こらないとは言い切れません。
何が起こるかわからないこの世の中で、これらのことを想定して住宅を購入する必要があります。
つまり、家を買う場合は資産価値のある家を購入しなければ、経済的に困窮する確率が非常に高くなります。
資産価値の高い家とは都心部の立地の良い家になります。つまり土地の値段が高い、上昇が見込める場所です。
そんなところを素人が購入できる確率はかなり低く、無理ゲーです。
新築・郊外・一戸建てが庶民に買える範囲の現実的な案ですが、資産どころか負債になる可能性がかなり高いです。
郊外は土地の値段が安い、つまり人気がないのです。空き家も増加しています。また新築はメーカーの利益がかなり載せられているので、買ってすぐに売却しても３割下がるのが常識です。
資産ではなく負債になる可能性が高い理由です。
多くの人にとって、住居として無難なのは賃貸になると言えます。
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